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IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO E DISTACCO DEI CONDOMINI

L’ultima normativa, emanata il 18 giugno 2013 con la Legge n° 220/2012 recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici", prevede, per quanto riguarda la questione del distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, che, senza dover attendere il benestare dell'assemblea di condominio, "Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.

Inoltre, colui che è intenzionato al distacco dall’impianto centralizzato dovrà considerare i seguenti aspetti:

·         necessità di produrre un’apposita perizia tecnica

·         necessità di partecipare comunque a determinate spese condominiali

·         obbligo di dotarsi di canna fumaria nel caso voglia utilizzare un impianto autonomo diverso da pdc (es. caldaia a condensazione) per la produzione di calore

La perizia tecnica dovrà essere redatta da un tecnico abilitato e specializzato, e la stessa dovrà attestare che tale operazione non provochi conseguenze agli altri condomini del fabbricato.

Nel documento devono essere indicati:

•             i consumi effettivi dell’impianto

•             i consumi ipotizzati dopo il distacco

•             l’assenza di potenziali alterazioni negative all’impianto centrale

 Inoltre, nel caso di distacco il condomino rimane comproprietario della caldaia comune ed è quindi tenuto a partecipare alle spese per la conservazione, la manutenzione straordinaria e la messa a norma della stessa.

Rimarrebbe, quindi, escluso solo dalle spese relative ai consumi e alla manutenzione ordinaria.

Ma in realtà cosa s’intende per aggravi di spesa per “gli altri condomini?”

Il dlgs. 102/2014 così come modificato dal dlgs. 141/2016, oltre a statuire l'obbligo di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione per i condomini e per gli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata, ha statuito anche, alla lettera d) comma 5 dell'art. 9, quanto segue:

d) quando i condomini o gli edifici polifunzionali sono alimentati da teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento delle unità immobiliari e delle aree comuni, nonché per l'uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l'importo complessivo è suddiviso tra gli utenti finali, in base alla norma tecnica UNI 10200 e successive modifiche e aggiornamenti. Ove tale norma non sia applicabile o laddove siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l'edificio polifunzionale superiori al 50 per cento, è possibile suddividere l'importo complessivo tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 70 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica. In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate. E' fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà. Le disposizioni di cui alla presente lettera sono facoltative nei condomini o gli edifici polifunzionali ove alla data di entrata in vigore del presente decreto si sia già provveduto all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese.

Pertanto, il riferimento per la suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento è la norma UNI 10200:2018.

Tale norma stabilisce i principi per l'equa ripartizione delle spese di climatizzazione invernale e acqua calda sanitaria in edifici di tipo condominiale provvisti o meno di dispositivi per la contabilizzazione dell'energia termica. In figura 1, sono riportati i criteri di ripartizione delle spese applicabili ai condomini sprovvisti di sistemi di contabilizzazione e termoregolazione del calore.

Figura 1. Criteri di ripartizione delle spese secondo la norma UNI 10200:2018

Come visibile dalla figura, la spesa annua di combustibile connessa al consumo di calore per il riscaldamento va suddivisa in due aliquote:

La quota volontaria, riconducibile all’azione del singolo utente
La quota involontaria, dovuta alle dispersioni dell’impianto non riconducibile all’azione dei singoli utenti.

 

• La spesa di combustibile dipende dall'energia primaria che bisogna fornire all'impianto per garantire il benessere termico dei condomini allacciati (equivalente al mantenimento della temperatura di comfort all’interno di ciascuna unità immobiliare) e comprende anche le perdite termiche dell’impianto. A sua volta, il prelievo involontario totale deve essere suddiviso tra tutti i condomini in base ai millesimi di riscaldamento calcolati con la metodologia di cui alla norma UNI 10200.

Il distacco dell'appartamento di un condomino, seppure azzererebbe l'aliquota di consumo volontario dell'appartamento, lascerebbe inalterate le perdite dell'impianto (che costituiscono il consumo involontario) e la relativa spesa.

Pertanto, se tale spesa si dovesse ripartire solo sui condomini allacciati, risulta evidente che l'aliquota a loro carico aumenterebbe, essendo venuta meno una quota, e si ricadrebbe nella situazione di "aggravio di spesa". È altrettanto evidente che tale aggravio, comunque di modesta entità, si annulla se il condòmino distaccato si rende disponibile a versare la sua quota di spesa di consumo involontario.

Per effettuare il calcolo della quota a carico del condomino distaccato è necessario, stante il quadro legislativo e normativo vigente, redigere le nuove tabelle millesimali riscaldamento in conformità alla norma UNI 10200:2018.

Nelle more, al fine di definire un quantum, da conguagliare eventualmente in futuro, è possibile, in modo semplificato anche se non rigoroso, attribuire la quota involontaria del fabbisogno di energia termica utile dell’edificio utilizzando il coefficiente f_Hinv, di cui al prospetto 7 della norma (figura 2), pari al 22%.

Figura 2. Prospetto 10 norma UNI 10200:2015

Pertanto, per calcolare la quota a carico del condomino che si è distaccato, bisognerà moltiplicare la spesa totale annua di combustibile per tale coefficiente e attribuire la relativa quota secondo la tabella millesimale riscaldamento calcolata.

In tal modo, l’eventuale aggravio di spesa derivante dal distacco verrebbe azzerato se corrisposto annualmente dal condomino distaccato. 

E’ importante sottolineare che, per quanto sin qui esposto, tale importo andrà ricalcolato ogni anno sulla base del consumo di combustibile annuo del condominio.

Tale importo è valutabile solo a consuntivo, essendo strettamente dipendente dalla spesa complessiva di riscaldamento del condominio

Ing. Vincenzo Triunfo

Esperto Gestione Energia certificato Accredia 0 N° 06_IND e 25 CIV

Membro commissione Energia Ordine ingegneri provincia di Napoli

CEO +39 Energy srl

Milano - Poggio Rusco (MN) - Napoli

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