Contabilizzazione del calore: nuovi obblighi per i condomini e come evitare di buttare soldi dalla finestra se tali obblighi non portano ad un risparmio economico reale!

L’obbligo di termoregolazione e contabilizzazione del calore è stato introdotto dal dlgs. 102/2014 e prevede l’obbligo di contabilizzazione e termoregolazione degli edifici condominiali con impianti centralizzati di riscaldamento, raffrescamento ed acqua calda sanitaria entro il 31/12/2016.

Tuttavia, il dlgs. 102/2014 è stato modificato ed integrato con il dlgs. 141/2016 entrato in vigore il 26/07/2016, che, all'art. 9 comma 5 lettere b) e c) statuisce quanto segue:

"Per favorire il contenimento dei consumi energetici attraverso la contabilizzazione dei consumi di ciascuna unità immobiliare e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi delle medesime:
b) nei condomini e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, è obbligatoria l'installazione entro il 31 dicembre 2016 a cura del proprietario, di sotto-contatori per misurare l'effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. L'efficienza in termini di costi può essere valutata con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459.

Eventuali casi di impossibilità tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di contabilizzazione o di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato;

c) nei casi in cui l'uso di sotto-contatori non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali, per la misura del riscaldamento si ricorre, a cura dei medesimi soggetti di cui alla lettera b), all'installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun corpo scaldante posto all'interno delle unità immobiliari dei condomini o degli edifici polifunzionali, secondo quanto previsto norme tecniche vigenti, salvo che l'installazione di tali sistemi risulti essere non efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459."

In mancanza dell'adeguamento di cui ai punti b) e c) dell'art. 9 comma 5, sono previste sanzioni, che non sostituiscono l’intervento di adeguamento dell’impianto, da 500 € a 2.500 € per unità abitativa, a meno di una relazione tecnica di un progettista o di un tecnico abilitato da cui risulta che l'installazione dei sotto-contatori o dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali non è tecnicamente possibile o non è efficiente in termini di costi o non è proporzionata rispetto ai risparmi energetici potenziali.

In sintesi, la normativa prevede due soluzioni per ottemperare all'obbligo: 

1)l'installazione di un impianto di termoregolazione e contabilizzazione del calore
oppure

2) l'esonero dall'obbligo in caso di impossibilità tecnica o quando i risparmi energetici ed i conseguenti risparmi economici ad essi legati, potenzialmente ottenibili in seguito all'installazione del sistema, risultino esigui o non proporzionati rispetto al costo d'impianto. In tale caso, è necessario, però che un tecnico abilitato rediga una relazione nella quale dimostri che l'impianto non è tecnicamente realizzabile o economicamente conveniente.

Sarebbe opportuno  per gli amministratori  affiancare  un tecnico al condominio per la scelta della migliore soluzione ai fini dell'ottemperanza dell'obbligo di cui al dlgs. 102/2016 e s.m.i., affinchè non incorra nelle relative sanzioni, indirizzandolo verso la soluzione più opportuna in base alle situazioni impiantistiche o di esercizio specifiche e/o differenti per ogni caso.

L'attività consiste nella valutazione costi-benefici ai sensi della norma europea UNI EN 15459, come richiesto dalla normativa; attraverso tale valutazione verrà verificato che non venga realizzato l'adeguamento impiantistico di termoregolazione e contabilizzazione del calore, intervento piuttosto oneroso per i condomini, solo perché imposto dalla normativa, anche nei casi in cui lo stesso ciò non porta un significativo beneficio economico ed energetico al condominio.

In tali casi, infatti, la stessa normativa (all'art. 9 comma 5 lettere b) e c) dlgs. 141/2016) esonera dall'obbligo di realizzazione, se tale circostanza è dimostrata da una relazione redatta da un tecnico abilitato.

A tal fine si consiglia di verificare che il tecnico proponga almeno la deifnizione di 2 fasi come riportato di seguito:

1.      la prima consiste nella verifica della sussistenza della condizione di fattibilità tecnica - economica e sarà effettuata attraverso un sopralluogo e l'analisi di documentazione fornita dal condominio relativa alle caratteristiche del generatore di calore (dati presenti nel libretto di impianto) e allo storico dei consumi per riscaldamento (da fatture e bilanci a consuntivo).

2.      La seconda fase dipende dalle risultanze della prima, come di seguito esplicitato.
Caso a)
La verifica preliminare ha come esito l'impossibilità tecnica e/o economica di installazione dell'impianto di contabilizzazione: la seconda fase consisterà in una relazione tecnica redatta ai sensi del dlgs. 102/2014 e smi e con la metodologia indicata nella norma UNI EN 15459, da cui risultino tali evidenze.

Caso b)
Dalla fase di verifica non emergono situazioni particolari di impossibilità tecnica e/o economica di installazione dell'impianto di contabilizzazione: in questa evenienza, la seconda fase consisterà nella redazione del progetto del sistema di termoregolazione e contabilizzazione e relativo computo metrico, analisi delle offerte, nella direzione lavori e nella redazione delle nuove tabelle millesimali per la ripartizione delle spese ai sensi delle norme UNI EN 10200.


Le attività da svolgere nei predetti casi sono riportate ed esplicitate qui di seguito.

  1. sopralluogo da parte di tecnico abilitato presso l’edificio in oggetto e la centrale termica, acquisizione della relativa documentazione disponibile (libretto di centrale, eventuale relazione legge 10/91, rilievo tipologia di impianto, fatture combustibile anni precedenti, etc.)
  2. verifica attraverso l'analisi dei dati rilevati durante il sopralluogo e di ulteriori documenti forniti dal condominio (fatture di fornitura, etc.) della fattibilità tecnica e della sussistenza della condizione di efficienza e proporzione dei costi dell'intervento rispetto ai risparmi energetici potenziali.
Nel caso a) sopradescritto le attività seguenti la verifica saranno:
  1. redazione di relazione tecnica da parte di tecnico abilitato da cui risulta che l'installazione dei sotto-contatori o dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali non è tecnicamente possibile o non è efficiente in termini di costi o non è proporzionata rispetto ai risparmi energetici potenziali. In questi ultimi due casi la relazione sarà redatta conformemente alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459, come previsto dal dlgs. 102/2014 e smi.
Nel caso b), invece, le attività saranno:
  1. valutazione delle prestazioni energetiche dell’edificio eseguita in conformità con la UNI/TS 11300 (parti 1, 2 e 4), e progettazione dell'impianto di contabilizzazione entrambi redatti da tecnico abilitato. In particolare, il progetto comprende:
·              acquisizione di tutti i documenti disponibili (schemi di impianto, schede tecniche, etc.)
·           se necessario, dipendentemente dal tipo di contabilizzazione, sopralluoghi per il rilievo di tutti i corpi scaldanti installati e la determinazione della potenza termica installata nelle diverse unità abitative valutazione delle prestazioni energetiche dell’edificio in conformità alla UNI/TS 11300 (parti 1, 2 e 4) al fine di individuare i parametri di rendimento medio stagionale di produzione della caldaia, oltre ad altri dati eventualmente richiesti, in relazione alla tipologia di impianto, dal criterio di ripartizione previsto dalla norma UNI 10200 o la spesa relativa alle perdite di distribuzione (a seconda del tipo di contabilizzazione necessario)
·           individuazione e progettazione della tipologia di impianto di termoregolazione e contabilizzazione per il condominio in oggetto (tipologia valvole termostatiche, tipologia impianto di contabilizzazione, sistema di acquisizione dati e relativa lettura)
·           eventuale dimensionamento della/e pompa/e di circolazione atta a garantire il corretto funzionamento in presenza di un impianto di termoregolazione
·              relazione tecnico-descrittiva
·              redazione del computo metrico
Inoltre, il tecnico, su richiesta, si dovrà rendere disponibile ad assistere il condominio, nell'analisi delle offerte pervenute per valutarne la correttezza e congruità dal punto di vista tecnico-economico.
  1. Individuazione dei criteri di ripartizione delle spese secondo le norme UNI 10200:2015 e redazione delle redazione tabelle millesimali riscaldamento
  2. Direzione e asseverazione finale dei lavori


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